從鑫苑服務復牌“自救”,看物企獨立發展突圍之道
2023年11月15日,停牌一週年的鑫苑服務(01895.HK)連發兩則公告更新其復牌進展。值得肯定的是,通過發佈內控審計報告,鑫苑服務又履行了一項復牌指引要求。
在港股市場,鑫苑服務所面臨的困境並非個例。在過去的兩年中,國內房地產行業受到外部環境衝擊表現欠佳,多家物管企業由於地產關聯方出現資金問題而受到拖累。從恆大物業這樣的全國知名龍頭,到奧園健康、彩生活及鑫苑服務此類百大物企,停牌現象層出不窮。
01
債務糾紛塵埃落定
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自停牌至今,鑫苑服務經歷了數輪指引、審查、澄清,積極開展“自救”,每一步腳印都清晰可見,不難看出其直面問題的信心與勇氣。不過,物管企業涉及“關聯交易”而導致的停牌,問題的解決往往難以一蹴而就。
恆大物業、奧園健康、彩生活等同年遭遇停牌的物管上市公司,其從停牌到復牌的間隔時間分別長達17個月、16個月、15個月。鑫苑服務已連續停牌12個月,剩餘的復牌時間雖緊但仍富彈性。
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具體來看,爲了實現復牌,鑫苑服務需全面達成聯交所復牌指引的所有要求,包括質押事宜獨立調查、誠信證明、內部審查、刊發財報等多項內容。
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目前,鑫苑服務已經完成內部控制審查及自證等指引項,資本市場關注度較高的4.02億元存款質押問題也已經塵埃落定。
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受恆大集團爆雷事件影響,近兩年市場對物管公司與關聯地產間的債務問題關注程度更甚以往。彼時恆大物業134億元存款被挪用進而全額減值計提的事件令市場震驚,其成爲物管行業內控缺失的有力佐證。時至今日,對於被挪用的134億元存款,恆大物業在追償上仍未有明確可行的方案,預計可收回的概率極低。
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相較而言,鑫苑服務在4.02億元存款被質押的處理上更爲積極果決,迅速成立獨立調查委員會進行調查,向香港國際仲裁中心提出仲裁申請,並獲得了明確、清晰的仲裁結果,打贏了仲裁。
值得一提的是,鑫苑置業已向鑫苑服務轉讓了若干非現金資產。相較於追償之路仍不明朗的恆大物業,鑫苑服務的形勢要樂觀一些。依此來看,如果再能夠順利補發2022年業績的話,鑫苑服務的復牌指日可待。
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02
唯有獨立纔是物管行業的出路
從鑫苑服務的例子看,“名下4.02億元定期存款在不知情的情況下被地產關聯方質押”只是作爲其停牌的導火線,更深層次的原因還是物管企業獨立性的問題。
物管企業脫胎於房地產母公司,常年飽受“關聯交易”及爲“大股東不當財務支持”詬病,近年來房地產行業形勢急轉直下,這柄懸於物管行業頭頂的“達摩克利斯之劍”也終於落下。
對於物管企業而言,降低對地產關聯方的依賴性、提升發展的獨立性已經成爲未來發展的重中之重,這也是物管行業由高速增長轉向高質量發展的必經階段。
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根據克而瑞物管研究報告,2023年物管行業風險逐步出清,地產行業形勢對物管行業的影響逐漸減弱,物管企業紛紛呈現積極向獨立性方向發展。
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實際上,即便受累於地產行業的頹勢,物管行業市場規模龐大、業務模式清晰、現金流穩健、抗週期性等優勢並未被削弱。
加之國家老舊小區改造、智慧居家養老服務、物企承接地方政府所剝離的部分公共服務管理職能等政策的推進,更多物企在創新業態,積極探索資產運營及社區生活服務等新模式,物管行業在存量市場中仍大有可爲。
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若能破除違規關聯交易及向關聯方“輸血”這一“沉痾舊疾”,物管行業仍將是極具成長潛力的賽道。
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物管行業正經歷着震盪,鑫苑服務正經歷着陣痛,復牌“自救”仍是其邁開獨立的關鍵一步。以短期陣痛換取長遠發展,這是鑫苑服務必須做出的選擇,同時也是物管行業邁向獨立發展新階段的一處縮影。
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都說風雨之後見彩虹,經歷此番波折,物管行業或許將迎來更好的光景。
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